Как сдать квартиру правильно: советы и рекомендации

Ставки арендной платы в Петербурге нестабильны всегда – они подвержены сезонным колебаниям. Зимой, а также в апреле-мае ставки обычно немного снижаются. Однако далее наступает летний сезон, когда город наводняют туристы, абитуриенты, сезонные работники, и спрос на съемное жилье повышается в несколько раз. Уже в июне-июле ставки обычно подрастают на 1-4%.

Как снять квартиру в Израиле — критерии

1. А с кем снимать?

Так как я всю жизнь жил с родителями, и впервые с долгосрочным самостоятельным проживанием столкнулся только на Масе, то сразу пришел к однозначному выводу — мне чрезвычайно трудно уживаться с людьми.

Я не умею оперативно разрешать возникающие конфликты и впадаю в ступор от неадекватности людей и отсутствия у оных чувства такта. Далеко ходить не нужно: моим непосредственным соседом был человек, который за 10 месяцев так и не смог усвоить, что музыку хорошо бы слушать в наушниках, чтобы не мешать другим; когда человек пытается заснуть, неплохо бы выключить свет, не ржать над фильмом и не шуршать пакетами, как глупый кот в период ночной охоты. А я за все тот же период не смог ни вербально, ни физически заставить его осознать очевидное.

А почему собственно обязательно снимать с кем-то? Тут рассуждения простые: приличная квартира-студия на одного в центре страны стоит от 2500 шекелей и выше. Можно найти дешевле, но в конуре с голыми стенами жить не хочется. Можно найти дороже, но Рокфеллер был не моим дедушкой, а чьим-то еще.

Значительно выгоднее снимать с кем-то, так как адекватную квартиру с двумя с половиной комнатами (да-да, я ниже расскажу об этом израильском феномене) уже можно найти за 3000-3500 шекелей. Но для этого нужно постараться — израильские хозяева квартир с чистой совестью могут просить и по 4000 за 2.5 комнаты голых стен. И это я молчу про Тель-Авив. А вообще, эта закономерность вполне очевидна: чем большее количество людей готово разделить одну большую квартиру, тем выгоднее.

Вопрос, с кем снимать, к счастью, для меня разрешился очень просто. Я решил объединить усилия с аянотским товарищем и приятелем Лёней: мы жили в смежных комнатах, хорошо знали друга и чего друг от друга ждать, поэтому общий язык труда найти не составило.

2. А где снимать?

Хотелось город поприличней. И чтобы до стажировок-работ близко. И дёшево чтоб. И море.

Моя стажировка была в Тель-Авиве. Лёнина — в Петах-Тикве. Мы посмотрели на карту и единогласно решили искать в Рамат-Гане, хоть моря там и нет. Открыли «яд штаим», посмотрели цены, ужаснулись. После еще ряда нервных потрясений от цен, мы сместились в сторону Холона и Бат Яма.

Да, это простенькие города, насквозь русские. Так что если вы пафосный и Израиль для вас состоит исключительно из Тель-Авива, вам с этой статьей дальше не по пути. Я искренне не понимаю кайфа, отдавать 3-4 тысячи за комнату или конуру и жить в квартире с еще тремя-четырьмя такими же мажорами.

3. А что снимать?

Ну тут все просто. Мы хотели, чтобы каждому было по комнате, чтобы вся мебель уже была, и не нужно было ничего докупать. Разумеется, чтобы кондиционеры. И наш психологический барьер был 2800. С небольшими оговорками мы нашли, что хотели, за 3000.

Сдаете квартиру? А вы считали доходность от сдачи?

Как расчитать доходность на жилье, гараж, дачу и тп

Многие люди сдают жилье, но почему-то мало кто из них умеет считать годовую доходность. А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции.

  • Для начала вам нужно оценить текущую рыночную стоимость вашего жилья, чтобы понять, за сколько вы можете продать недвижимость в текущий момент. Можно изучить цены на рынке, посмотреть на Циане. Например, пусть квартира стоит 5 млн.
  • Теперь нужно посчитать годовой доход от аренды. То есть сумму ежемесячной аренды (без счетчиков) умножаем на 12. Например, 25 тысяч X 12= 300 тысяч. Но тут нужно понимать, что стоимость аренды может упасть, вырасти или квартира какое-то время может стоять без жильцов. Это риски.
  • Посчитайте общие годовые расходы на недвижимость:
  • налоги на доход (если платите);
  • налоги на имущество;
  • коммуналка (часто квартиросъемщики платят только по счетчикам, а остальную коммуналку оплачиваете вы, то есть содержание жилья, отопление, домофон);
  • средние годовые расходы на амортизацию (любой мелкий ремонт, сломался кран, вышла из строя техника, мебель, непредвиденные траты, например — затопили квартиру соседей не по вине съемщиков).

По моим расчетам, в Москве доходность квартир в среднем не более 7%, скорее 4-6%. Даже сейчас годовая доходность вкладов больше и они застрахованы на сумму до 1.4 млн. Если ваша сумма больше, можно распределить по разным банкам. Так вам не нужно искать хороших арендаторов, переживать за жилье, отвечать за проблемы перед соседями, переживать что спалит налоговая и т.д.

Кроме того, уровень ликвидности в случае с арендой намного ниже. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги.

Стоимость квартиры может не только дорожать, но и дешеветь. Например, в последние годы в Москве именно такое и происходило.

В общем, считайте и решайте для себя, стоят ли эти 5-6% проблем.

Как увеличить доходность инвестиций в недвижимость

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать. Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК. Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше. Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел. Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно. Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Ограничений для регистрации на Airbnb нет. Для размещения нужен текст про квартиру и фотографии. Фотки можете для начала сделать на телефон, но потом желательно позвать фотографа из Airbnb. Это бесплатно, фотки скорее всего будут лучше и так ваш аккаунт будет подтвержденным после верификации на сайте. Еще для верификации нужно будет подтвердить социальные сети и показать паспорт.

Некоторые пишут текст на английском или других языках специально, чтобы не принимать русских туристов, а только иностранцев.

Сервис будет брать комиссию 3% от выставленной вами суммы аренды. И еще вы сдаете квартиру официально, поэтому будете платить налог на доход. Но даже с учетом этого доходность получается выше. А еще сверху можно зарабатывать на рекомендации экскурсий за процент. Некоторые гости оставляют чаевые.

Считайте и пробуйте!

Зарабатывать с Airbnb

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Какими должны быть фотографии квартиры для сдачи в аренду по качеству. Технические характеристики изображений размещаемого жилья.

Техническое качество фотографических изображений это совокупность таких характеристик как: резкость, яркость и контрастность. Несмотря на то, что картинка на разных моделях гаджетов и мониторах очень разнится, да и восприятие субъективно, есть ряд универсальных приемов по проверке получившихся результатов после съемки.

Параметры оценки и методы создания технически качественных фотографий жилого интерьера.

Рассмотрим методы работы с основными параметрами, способными качественно влиять на внешний вид фото-изображения.

Параметры качества фото-изображений

Основные характеристики, по которым можно проверить и оценить графическое качество фотоизображения:

  • резкость
  • яркость (светлость)
  • контрастность (контраст)
  • ракурс

Метод создания резкой фотографии, способ проверки резкости изображения.

Вне зависимости от того на какое устройство вы фотографируете, постарайтесь держать его без тряски. В случае с фотоаппаратом можно использовать штатив. При фотографировании на камеру смартфона можно упереть руку с гаджетом в стену. Исключите из кадра объекты на переднем плане и настройте резкость, наведя ее на какой-либо предмет среднего плана. Снимайте с запасом по количеству, так вы сможете выбрать самые резкие фотографии из всего отснятого материала. Откройте файлы на большом экране (мониторе компьютера) и посмотрите с расстояния в 70 см. Если картинка не мутная – значит все в порядке.

Читайте также:  Что купить туристу в Египте, кроме сувениров? \ Новые коллекции, где купить, интересные факты

Метод создания яркой фотографии, способы повышения светлости фотоизображения.

Обратите внимание, большая часть заглавных фотографий квартир на странице выдачи объявлений сайта сервиса Аирбнб – светлые. Это не просто так. По целому ряду причин, гости склонны выбирать светлые варианты. Как получить подобные результаты? Во-первых, снимайте днем. Если прямой солнечный свет попадает в окно, а шторы пропускают много света (не blackout), оставьте их закрытыми. Если прямых солнечных лучей нет, раздвиньте шторы. Для помещений без естественного света включите максимум искусственного освещения. Попробуйте управлять светочувствительностью при съемке. Приложения камеры на современных смартфонах дают эту возможность, не говоря уже о фотоаппаратах. Если владеете программами, обработайте снимки в графическом редакторе. Уделите особое внимание снимкам, сделанным против света из окон.

Как выбрать ракурс фотоснимка. Влияние ракурса на качественное восприятие.

Ракурс фотоизображения во многом затрагивает информационный аспект качества снимка, но об этом пишу во втором разделе статьи ниже. В том числе он задает композицию снимка и может влиять на восприятие картинки в целом

Примеры неудачных ракурсов при фотосъемке интерьера квартиры.Горизонт на фотоснимке заваленУзкий угол объектива при съемке и вертикальный кадр снимкаНеочевидные последствия выбора неправильного ракурса.

Какими должны быть фотографии квартиры для сдачи в аренду по качеству. Технические характеристики изображений размещаемого жилья.

Подобные огрехи фотосъемки, как минимум, затрудняют восприятие, а так же могут негативно влиять на подсознание потенциального гостя. Возникают неосознанные ассоциации, формирующие ощущения: неустойчивость, ненадежность небрежность, неаккуратность и, как следствие, возникает вопрос – почему так некрасиво? А возможно, и не возникает вовсе и, минуя сознание, выбор происходит не в пользу такого объявления, зритель просто его пролистывает, фокусируясь на менее раздражающих глаз соседях.

Какими должны быть фотографии квартиры для сдачи в аренду по качеству. Технические характеристики изображений размещаемого жилья.

Правила выбора ракурса при съемке помещения. Что следует учесть, фотографируя интерьер.

Какими должны быть фотографии квартиры для сдачи в аренду по качеству. Технические характеристики изображений размещаемого жилья.

Обязательно следите за горизонтом, он не должен быть заваленным

Какими должны быть фотографии квартиры для сдачи в аренду по качеству. Технические характеристики изображений размещаемого жилья.

Выбирайте ракурс из угла помещения и, по возможности, используйте широкоугольный объективДополнительно можно выровнять вертикали с помощью фотошоп, лайтрум или прочих аналогов. Что уже приблизит ваш подход к профессиональному в вопросе подготовки фотографий

Профессиональная фотосъемка интерьеров квартир и другого жилья для посуточной аренды.

Аирбнб предоставляет услугу фотосъемки вашего объекта. К вам выезжает профессиональный фотограф, который работает с компанией на аутсорсе. Снимки отличаются качеством и даже могут способствовать лучшему ранжированию объявления в поиске. Услуга предоставляется на разных условиях, иногда даже бесплатно, но сейчас рекомендую вам обойтись своими силами. Для теста гипотезы и начала сдачи жилья этого вполне достаточно.

Способы поиска жилья в аренду

Перед тем как определиться со способом подбора вариантов, следует задаться рядом вопросов:

  • В какой ценовой категории выбирается жилье. Дорогие апартаменты лучше искать через агентства, а варианты на подселение через знакомых.
  • Готовы ли вы оплатить риэлтерские услуги, залог за последний месяц или оплатить авансом сразу несколько месяцев.
  • Есть ли у вас конкретные требования или вы согласны на все лишь бы побыстрее и в нужной ценовой категории.

Ответив на эти вопросы можно отсеять часть неподходящих способов подбора, что серьезно облегчит выбор.